مقدمه: چرا قولنامه دستی هنوز در شیراز رایج است؟
در شیراز، بسیاری از معاملات ملکی همچنان با قولنامه دستی انجام میشود. این روش به دلیل سادگی، هزینه کمتر و دسترسی آسان، بهویژه در مناطق حاشیهای و روستاها محبوبیت دارد. اما آیا این انتخاب واقعاً بیخطر است؟
در این مقاله، به بررسی پیامدهای حقوقی و مالی استفاده از قولنامه دستی در معاملات ملکی شیراز میپردازیم تا با آگاهی بیشتر، ریسک معاملات خود را کاهش دهید.
قولنامه دستی چیست و چه اعتباری دارد؟
قولنامه دستی قراردادی است که خارج از دفاتر رسمی و بدون دریافت کد رهگیری تنظیم میشود. اگرچه این سند از نظر قانونی معتبر است، اما اعتبار اجرایی آن نسبت به سند رسمی بسیار پایینتر است و در صورت بروز اختلاف، اثبات مالکیت یا حقوق طرفین دشوار خواهد بود.
در بسیاری از موارد، قولنامه دستی به راحتی قابل جعل و دستکاری است. دادگاهها نیز اعتبار سند رسمی را بالاتر از قولنامه دستی میدانند و در صورت تعارض، معمولاً به نفع دارنده سند رسمی رأی میدهند. این موضوع بهویژه در شیراز که بازار معاملات غیررسمی فعال است، اهمیت بیشتری پیدا میکند.
پیامد اول: افزایش دعاوی حقوقی و مشکلات اثبات مالکیت
یکی از مهمترین پیامدهای استفاده از قولنامه دستی در شیراز، افزایش چشمگیر دعاوی ملکی است. بسیاری از خریداران پس از پرداخت وجه و دریافت قولنامه دستی، با فروشندهای مواجه میشوند که حاضر به انتقال سند رسمی نیست یا ملک را به چند نفر دیگر فروخته است.
در این شرایط، اثبات مالکیت با قولنامه دستی بسیار دشوار است. دادگاهها قولنامه دستی را به عنوان سند عادی میشناسند و اعتبار آن را پایینتر از سند رسمی میدانند. خریدار باید با ارائه شواهد تکمیلی مانند رسید پرداخت، شهادت شهود و تصرف ملک، ادعای خود را اثبات کند. در بسیاری از پروندهها، به دلیل نبود شواهد کافی یا جعل امضا و دستکاری قولنامه، دادگاه رأی به نفع دارنده سند رسمی صادر میکند و خریدار متضرر میشود.
پیامد دوم: زمینهساز جعل و کلاهبرداری
قولنامههای دستی به دلیل عدم ثبت رسمی و نبود نظارت کافی، زمینهساز انواع کلاهبرداری و جعل در معاملات ملکی شیراز شدهاند. مجرمان با استفاده از ضعفهای این اسناد، اقدام به فروش یک ملک به چند نفر، جعل امضا و دستکاری متن قولنامه میکنند.
در برخی موارد، حتی املاک غیرواقعی یا دارای مشکلات حقوقی با قولنامه جعلی به فروش میرسد. پلیس آگاهی فارس و دادگستری شیراز بارها نسبت به افزایش پروندههای کلاهبرداری ملکی هشدار دادهاند. در صورت وقوع کلاهبرداری، اثبات جرم و بازگرداندن سرمایه بسیار دشوار و زمانبر خواهد بود.
پیامد سوم: مشکلات انتقال سند رسمی و ثبت مالکیت
یکی دیگر از عواقب استفاده از قولنامه دستی در شیراز، مشکلات جدی در انتقال سند رسمی است. طبق قوانین ثبتی ایران، انتقال مالکیت املاک ثبتشده باید از طریق تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی انجام شود. قولنامه دستی، اگرچه از نظر حقوقی معتبر است، اما برای ثبت رسمی مالکیت و انتقال قطعی، الزاماً باید به سند رسمی تبدیل شود.
در بسیاری از موارد، فروشنده پس از دریافت وجه، از حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی خودداری میکند یا ملک دارای معارض، توقیف یا مشکلات ثبتی است. این موضوع باعث میشود خریدار برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، مجبور به طرح دعوا در دادگاه شود که فرآیندی طولانی و پرهزینه است.
پیامد چهارم: افزایش هزینههای دادرسی و ریسک مالی
استفاده از قولنامه دستی در معاملات ملکی شیراز، علاوه بر ریسکهای حقوقی، هزینههای مالی قابل توجهی را نیز به خریداران و فروشندگان تحمیل میکند. در صورت بروز اختلاف، هزینههای دادرسی، حقالوکاله وکیل، کارشناسی رسمی و زمان طولانی رسیدگی به پرونده، فشار مالی زیادی به طرفین وارد میکند.
همچنین، در صورت اثبات جعل یا کلاهبرداری، بازگرداندن سرمایه بسیار دشوار است و در بسیاری از موارد، خریدار متضرر میشود. این موضوع باعث کاهش اعتماد عمومی به بازار مسکن و افزایش فعالیت دلالان و کلاهبرداران در شیراز شده است.
پیامد پنجم: محرومیت از تسهیلات بانکی و خدمات رسمی
بانکهای ایرانی برای اعطای وام مسکن، تنها سند رسمی ششدانگ را به عنوان وثیقه معتبر میپذیرند و قولنامه دستی را قبول نمیکنند. این موضوع باعث میشود خریدارانی که فقط قولنامه دستی دارند، از دریافت وام و تسهیلات بانکی محروم شوند و ناچار به استفاده از منابع مالی غیررسمی یا پرریسک شوند.
حتی در مواردی که بانکها با شرایط خاص و ضمانتهای جایگزین وام میدهند، ریسک معامله و بازپرداخت بسیار بالاست و توصیه نمیشود. این محرومیت، قدرت خرید و سرمایهگذاری خریداران را به شدت کاهش میدهد.
نکات کلیدی برای کاهش ریسک معاملات قولنامهای در شیراز
برای کاهش ریسک معاملات قولنامهای، رعایت نکات زیر ضروری است:
- حتماً از مبایعهنامههای دارای کد رهگیری و ثبت رسمی استفاده کنید.
- وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت اسناد و املاک شیراز استعلام نمایید و هویت فروشنده را به دقت بررسی کنید.
- در صورت اجبار به استفاده از قولنامه دستی، حتماً با وکیل متخصص مشورت کنید و تمامی جزئیات معامله را به صورت شفاف و با حضور شهود معتبر درج نمایید.
- از خرید املاک فاقد سند رسمی یا دارای مشکلات ثبتی خودداری کنید و در صورت نیاز، فرآیند انتقال سند رسمی را تا پایان پیگیری نمایید.
- در صورت بروز اختلاف یا نیاز به مشاوره حقوقی، حتماً به وکیل ملکی شیراز مراجعه کنید تا از حقوق خود به بهترین شکل دفاع نمایید.
نمونه واقعی از مشکلات قولنامهای در شیراز
فرض کنید فردی در یکی از محلات قدیمی شیراز، ملکی را با قولنامه دستی خریداری میکند. پس از مدتی متوجه میشود که فروشنده همان ملک را به چند نفر دیگر نیز فروخته است.
خریدار برای اثبات مالکیت خود، مجبور به ارائه رسید پرداخت، شهادت شهود و طرح دعوا در دادگاه میشود. در نهایت، به دلیل نبود سند رسمی و شواهد کافی، دادگاه رأی به نفع دارنده سند رسمی صادر میکند و خریدار قولنامهای متضرر میشود.
این مثال نشان میدهد که ریسک معاملات قولنامهای تا چه حد بالاست و میتواند سرمایه افراد را به خطر بیندازد.
سوالات متداول درباره عواقب استفاده از قولنامه دستی در شیراز
آیا قولنامه دستی در دادگاه شیراز معتبر است؟
بله، قولنامه دستی در صورت رعایت شرایط قانونی معتبر است، اما اعتبار آن نسبت به سند رسمی کمتر است و اثبات مالکیت با آن دشوارتر خواهد بود.
در صورت بروز اختلاف، چگونه میتوان با قولنامه دستی از حقوق خود دفاع کرد؟
باید شواهد تکمیلی مانند رسید پرداخت، شهادت شهود و تصرف ملک را ارائه دهید. در صورت وجود معارض یا جعل، اثبات حق بسیار دشوار خواهد بود.
آیا میتوان با قولنامه دستی وام بانکی گرفت؟
خیر، بانکها فقط سند رسمی را به عنوان وثیقه میپذیرند و قولنامه دستی برای دریافت وام کافی نیست.
راهکار کاهش ریسک معاملات قولنامهای چیست؟
استفاده از مبایعهنامه دارای کد رهگیری، استعلام وضعیت ثبتی ملک، مشاوره با وکیل متخصص و پیگیری انتقال سند رسمی، مهمترین راهکارها هستند.
اگر فروشنده از انتقال سند رسمی خودداری کند، چه باید کرد؟
میتوانید با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه، فروشنده را مجبور به انتقال سند کنید، اما این فرآیند زمانبر و پرهزینه است.
جمعبندی: چرا باید از معاملات قولنامهای در شیراز پرهیز کنیم؟
عواقب استفاده از قولنامه دستی در شیراز، شامل افزایش ریسک حقوقی، دشواری اثبات مالکیت، احتمال کلاهبرداری و جعل، مشکلات انتقال سند رسمی و محرومیت از تسهیلات بانکی است.
با توجه به این پیامدها، توصیه میشود حتیالامکان معاملات ملکی خود را به صورت رسمی و با مشاوره حقوقی انجام دهید تا از بروز مشکلات جدی و از دست رفتن سرمایه جلوگیری کنید.
بازار مسکن شیراز در حال گذار به سمت شفافیت و ثبت رسمی است و آگاهی و دقت شما، کلید موفقیت در معاملات ملکی خواهد بود.
- ۰ ۰
- ۰ نظر